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售楼处、朋友圈、中介门店,这几天挺热闹!
(资料图片仅供参考)
如何看待政策和市场,需要全新的思路。当供求关系发生重大变化,过去长期过热时期的政策,全面纠偏和回归,这不是边际调整,而是方向上的变化。除了杠杆回归,资格也回归了。有的城市(天津、沈阳)放开了限购,这不奇怪,因为楼市进入下半场,这些政策不需要了。
但是,政策对楼市的影响,比想象的要复杂,大家不能听风就是雨,要看清背后的基本逻辑。这一轮政策的核心(认房不认贷)与2014年那一轮纾困(认贷不认房)刚好相反。“认房不认贷”支持换房需求,而“认贷不认房”支持多套房需求,对应两个完全不同的地产时代。
2014年,楼市还在“上半场”,“认贷不认房”点燃热情。
2023年,楼市进入“下半场”,“认房不认贷”疏通循环。
2014年周期启动,催化因素很多,有棚改和去库存,也有快速城镇化、“互联网 ”的新经济和大众创业,还有如火如荼的都市圈、新区规划和轨道交通,以及金融创新(融资渠道多样、监管宽松)。可以说,天时地利人和促成了一轮楼市大涨。所以就不奇怪,“认贷不认房”的架构下,“还掉贷款、再加杠杆”,极其考验资金链,但依然阻挡不了大家“all in”的热情。
我们再看看新的逻辑!
本质上,“认房不认贷”支持“卖一买一”的换房需求,卖掉房子、凑到首付,再申请杠杆,换大房子、好房子。当然,此举顺应改善型购房主导的时代。各大城市新房市场大户型主导、改善盘主导。另外,相比2014年,现在房价确实太高,要“先卖后买”来创造换房的能力。
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2014年的“认贷不认房”,更多鼓励多套房需求,或者投资需求。投资需求主导,就是高收入或富豪买房,他们也是杠杆的驱动力,也是过去楼市火爆的根源,简单讲就是“有收入支撑,也敢加杠杆”。换房需求是合理需求,而不是投资需求,对楼市的带动作用就没那么大。
这也是为什么,去年以来楼市比较疲弱,因为任性的购买力或有old money的人退场了。而当前高高在上的房价,主要是他们撑起来的。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下,投资需求趋势性地退场了(指的是大规模炒房时代结束了,不考虑局部区域的投资性购房)。
所以,房地产循环出了问题:
也就是:刚需萎缩,换房链条转不动。2015年,刚需在一二线热点城市还能占到60%左右,现在只有30%。不是没需求了,相反,这几年都市圈大发展,热点城市吸引了太多的新市民,刚需规模还很大,珠三角住房自有率不到50%,深圳不到30%,京沪也有大量年轻人要买房。
关键是买不起,比如现在一二线热点城市首次买房年龄,都推到36岁以后了,十年前只有27岁。刚需萎缩,换房链条就转不动了。很显然,“卖一买一”先得卖掉。今年一季度的小阳春来得猛,很多新盘卖断货,就是因为被疫情积压的刚需入场了,接盘了换房需求挂出的二手房。
但是从二季度开始,刚需突然断层,换房也转不动了,表现在二手房挂牌量不断创新高,新房去化率下降。到了三季度,新盘去化率多在30%左右,主要靠“小众化”的二套房改善支撑。
注:数据来自克而瑞统计
刚需萎缩,换房转不动。除疫情影响外,更重要的是,上面讲的包含收入、就业在内的“天时地利人和”的基本面变了。基本面变了,预期跟着变了,“all in”热情没了。不考虑资产属性,在任何一个城市,目前居住的可选择性非常之多元,导致地产链条循环迅速慢下来。
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因此,此次祭出“认房不认贷”,同步推出“先卖后买”免个税,降低首套房、二套房首付比例,就是为了激活刚需和换房需求的循环,二手房和新房的循环。还有一个新的变化,就是将更多的人群纳入到商品房市场中,此次提出“非成套住房”不算首套,就是这个目的。
进一步讲,城中村改造,也是将城中村从“非正规房”纳入到“正规房”范畴,更具体的说,就是将超大、特大城市的新市民、年轻人(主要居住在城中村),卷入到商品房市场中,卷入到市场化的大潮中,让他们享受到现代化、城市化的公共服务,成为有效的内需。
其实,尽管大家认为房子过剩了,但不管是刚需还是改善,商品房的内需潜力是非常大的。我们肉眼所见的,很多人住在城中村,很多人住在功能严重老化的房子里,很多年轻人要结婚,很多人因为生了二胎、工作变动、父母照看小孩等,要换大房子。还有,前些年很多人在就业地(大城市)买不起,转战周边三四线城市或老家买房,现在也想在大城市买房。
这些需求都很急迫,潜力并不小!
就如2013年以来人口负增长(每年人口减少1%)、老龄化的东北地区,目前新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。现在的政策,就是要让房屋循环起来。这个想法是好的,但它带来的直接结果就是二手房挂牌量的快速攀升,这几天北京、上海就在发生这个事情。
注: 数据来自各地中介机构统计
二手房挂牌量攀升没关系,关键是能让庞大的存量流转起来。2014年的时点上,需求基本是都想进场和“做多”的需求,或“all in”的需求。但在楼市的“下半场”,确实还有如上所讲的刚需和换房需求,但现实的情况是,刚需多依赖于二手房,换房需要卖掉二手房。
所以,在新的形势下,鼓励良性循环的政策,首先刺激到的就是供给端,即“业主挂牌”,即供给端的放量。2022年以来,二手房的存量不仅越来越庞大,而且流转速率下降了。任何一个城市,除了少数学qu房,如果不低于市场价,挂牌二手房没个一年半载,很难卖出去。
这里面,大概有1/3是套现挂牌,主要是2015-2019年入场的投资客,现在价格水平下他们还能获得50%左右的增值,部分要“降价套现”,这是二手住房价格近期连续下跌的主要原因。
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下一步政策,关键是要对二手房挂牌堰塞湖泄洪,这是此轮纾困能否见效的关键。我认为,“认房又认贷”错伤了很多换房需求,会激发这部分需求,也会带动部分刚需。政策纠偏以后,一定会有很多人踊跃换房,为实现这一目标,也会调低二手房挂牌价格,以求尽快出货。
从过往的经验来看,当房价降到一定水平,达到刚需的心理价位,当有的刚需因为政策密集利好而对未来楼市预期好转,就会进入市场。这时,新房和二手房、刚需和改善就能循环起来。
问题是,这部分需求并没有那么大。特别是,换房需求是有,但降价卖房以尽快实现置换,可能并没有那么多。因为,很多人不太想降价,反正有房住,不急着现在贱卖,再等等,说不准后面会涨价。不降价,刚需就不着急了,因为现在是买方市场,也有大把房子可选择。
对于刚需来说,一方面是选择渠道太多了,另一方面是萎缩严重,二季度以来一直是这种情形。这就导致,“卖一买一”实现难度加大了。注意的是,当下的楼市参与者,大多经历了上一轮楼市从涨到跌的洗礼,对市场有了自己的认识,更加理性了,不再盲目卖或买。
于是,我们不得不要重视,“认房不认贷”新架构下产生的新问题—资产腾挪,即楼市下半场,大浪淘沙,资产的真正价值开始显现,“卖掉差的房子,换成好的房子”。“认房不认贷”提供了一个绝佳机会,老破小的,内地三四线的,外围高库存的,都可能会被业主“用脚投票”。
他们会利用这次宝贵的腾挪机会,把资产置换到未来能保值或增值的城市或区域,或真正有居住品质的区域。那些徒有虚名、规划未落地的区域,这一次房价跌得很明显,也会被淘汰。这一轮房价调整持续了2年左右,是一次真正的大调整,也是检验购买力对房价支撑能力的试金石。
即便是热点城市,人口未集聚、产业未进驻的区域,房价也出现30%-40%的回调。因此,对于楼市安全区域的认定,微观市场主体有清醒的认识。因此,这次政策纠偏,必会释放部分需求,叠加传统的“金九银十”,11-12月份开发商促销冲业绩,年底的市场行情将得到修复。考虑到2022年底因疫情导致的低基数,全年的商品房销售会持平或略好于2022年。
值得注意的是,与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”,但那一波需求在二季度衰减一样,此次政策利好带来的年底行情修复,脉冲响应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳,就需要看基本面的修复态势了。中长期也不用太悲观,全国存量住宅有500亿平米,如果50年更新一次,每年也有10亿平米。加上改善型需求、人口流动需求,保底在“12亿平米”。大家之所以感觉很艰难,是因为近些年是释放泡沫的过程。