今年以来,随着“拟出让地块清单公布制度”的实施,广州土拍市场也迎来一些新的变化。
其中,最明显的便是,从过去两年“两集中”供地时期的铺网式挂地,调整为分批分时段出让,整体讲究提质减量、贵精不贵多。
在新一轮土拍模式下,每批供地出让时间跨度都有所拉长,这也给房企在资金调度上预留了更多空间,使其拿地节奏更加灵活,更好地进行投资布局。同时,土拍规则的逐步优化以及房企拿地策略的改变,也使得流拍率大大降低,成交较此前显著改善。
【资料图】
值得一提的是,今年广州土拍市场优质地块频出,天河、荔湾、番禺等区域不断祭出“压箱底”的好货。在此背景下,房企拿地热情也随之被点燃,参与积极性进一步提升。
截至目前,广州已经出现了8宗摇号地,个别地块甚至吸引了数十家房企争抢,当中不乏民企身影。广州楼面价top10榜单年内也被两次刷新,天河员村一横路地块更是以5.7万元/㎡的地价跻身榜单第二,仅次于广州城投在2020年拿下的越秀南地块。
房企争相竞逐,优质地块迅速出圈,整个土地市场自然也就活跃起来。而接下来,广州还将有更多值得期待的地块出让。
据统计,6月初到现在,广州多个区域地块持续上架,共挂牌涉宅用地16宗。截至发稿前,4宗已成功出让,还有12宗将于9月1日至10月10日期间,分别进行公开拍卖。
一、土拍热度回升,楼面价不断刷新
先来看下已经成交的4宗地块。
分别是:天河区岐山路at1010008、at1010010地块;天河区黄云路at1003011、at1003072地块;花都区工业大道以北,广清高速以西cb1004036、cb0602007、cb0601013地块;以及增城经济技术开发区核心区新科路西侧18006206a22011号地块。
其中,天河区的两宗地块,素质都相当高。
如天河区岐山路at1010008、at1010010地块,其位于广园快速路以北、岐山路以西,属于广物吉山仓用地的一部分,因此也被称之为天河吉山仓地块。该地块之前主要用作工业、物流用途,2022年4月,通过“政府收储与企业自主改造同步进行”的方式,增加了宅地。
天河区岐山路at1010008、at1010010地块区位图
根据出让要求,竞得人须按要求建设广州市重点工程(项目)——南沙全民文化体育综合体,建设金额30亿元,项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。加上地块本身起拍总价就高达45亿元,这也对拿地房企的资金实力提出了一定要求。
最终,该地块被华润置地以总价450477万元竞得,折合楼面价22828元/㎡,若算上配建,楼面价达3.8万元/㎡。目前,地块周边新盘不多但也不算少,在售的富力南驰·富颐华庭、珠江花城,均价5.3-6.3万元/㎡左右;待售的联投·文津府,当初拿地价就达到38992元/㎡,项目价格自然也不会低,据悉吹风价约7.9-9万元/㎡,预计将于今年三季度入市。(以上价格仅供参考,具体以实际为准)
天河区黄云路at1003011、at1003072地块,更加备受瞩目。其位于广州本土的初代主题乐园——世界大观园中,地块面积共149461.1㎡,于8月15日下午进行限时竞拍,经过23轮竞价后被越秀地产斩获,成交总价683240万元,折合楼面价50160元/㎡,直接冲上广州楼面价top8。
天河区黄云路at1003011、at1003072地块航拍图
从区位来看,该地块隶属于天河牛奶厂板块,板块内地铁4号线与21号线交汇,距离最近的地铁站是21号线的大观南路站。自驾的话,周边有广园快速路、广州环城高速,出行较为便利。
并且,地块附近青山绿水环绕,豪宅别墅林立,该地块容积率也仅1.9-2.2,居住舒适度不言而喻,也因此,外界一致认为这个地块项目将被打造成高端豪宅,未来势必令人眼前一亮。
而花都区工业大道以北,广清高速以西cb1004036、cb0602007、cb0601013地块和增城经济技术开发区核心区新科路西侧18006206a22011号地块,虽处于外围区,也纷纷觅得“良缘”。
前者被广州市市政集团有限公司以底价115846万元拿下,折合楼面价7000元/㎡,地块周边配套完善,商业、教育、医疗、公园等都不缺;后者被增城城投底价竞得,成交总价90220万元,不算配建的话,折合楼面价3220元/㎡,若算上配建,楼面价为4507元/㎡。
花都区工业大道以北,广清高速以西cb1004036、cb0602007、cb0601013地块区位图
二、靓地排队进场,9月或再掀土拍热潮
9月即将到来,新一轮地块已经迫不及待排队进场。
据目前广州公共资源交易中心挂牌信息,从9月1日开始到10月10日,广州将有12宗宅地轮番上阵,分布于天河、海珠、番禺、白云、黄埔、花都、从化7个区,总建面超164万㎡,总起拍价超308亿元。
具体来看,天河区1宗,即天河智慧城核心区广汕二路at0305231地块,其位于天河智慧城核心区,广汕二路以南,处在黄埔和天河交界处,距离地铁6号线高塘石站较近。根据公告,地块占地面积58715.52㎡,建筑面积146964㎡,挂牌起始总价428841万元,折合楼面价为29180元/㎡。
海珠区2宗,分别为海珠区东方红印刷厂地块和海珠区上涌果树公园北侧地块,这两宗地关注度都非常高。
其中,海珠区东方红印刷厂地块位于海珠西的南石头街道,具体在工业大道中以东、江燕路以北,紧邻广纸片区。地块总占地面积47903.67㎡,计容建面117869.76㎡,起拍总价202975亿元,折合楼面价约17220元/㎡。
海珠区东方红印刷厂地块航拍图
由于地处老城区,地块周边相关配套发展十分成熟。交通上,其邻近地铁广佛线燕岗站(该站点还是地铁11号线与广佛线的换乘站);商业上,附近有燕汇广场、万科里等;教育和医疗资源也较为丰富,如昌岗中路小学(翠城校区)、广州市五中附属初级中学、南方医科大学珠江医院等。
海珠区上涌果树公园北侧地块,整体素质也很是亮眼。地块总占地面积177193㎡,总建面约363744㎡,起拍总价1112151万元,折算楼面价30575元/㎡。
海珠区上涌果树公园北侧地块航拍图
该地块区位非常优越,从航拍来看,旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔等都能一览无遗。且根据规划,地块住宅用地就在地铁11号线上涌公园地铁站上盖,待开通后,一条地铁线就可通达全市各大核心区。
上半年风光无限、出了5宗摇号地的番禺,此次持续发力,其将于9月出让的番禺区大石街新光快速西侧地块、番禺区永大1号地块,也均为实打实的靓地。
其中,番禺区大石街新光快速西侧地块占地面积近1.9万㎡,总建面47806㎡,总起拍价93882万元,折合楼面价19638元/㎡。该地块一路之隔,就是今年4月被十几家房企争抢、还没开拍就送入摇号池的番禺区迎宾路ba0603009地块,当时地块封顶价24082元/㎡,被民企南通亚伦抱走,联合龙湖地产开发,现已打造成龙湖·御湖境项目。
番禺区大石街新光快速西侧地块航拍图
番禺区永大1号地块,位于番禺国际创新城板块,北向可直面一线江景,南侧毗邻番禺大动脉南大干线,一脚油门可直冲万博cbd商圈。而与南大干线一路之隔,就是华南理工大学(广州国际校区)和暨南大学(番禺校区),稍远些还有南村镇七星岗森林公园等,居住环境相对舒适。地块总占地面积236761.84㎡,总建面318360㎡,起拍总价638314万元,折合楼面价20050元/㎡。
番禺区永大1号地块航拍图
白云区此次也上架2宗,一宗为白云区平和大押周边ab2001001、ab2001017地块,一宗为白云区鹤联街东段 ab2607014、ab2608034地块,均为二类居住用地。前者,起拍总价146083万元,折合楼面价13104元/㎡;后者,起拍总价151037万元,折合楼面价19255元/㎡。
黄埔区1宗,为黄埔区宁埔大道(在建)以南、元岗一路以东yp-p1-4地块。地块处于黄埔和增城交界区域,广州科学城云埔中心片区,用地性质为二类居住用地兼容公共交通场站用地、中小学用地、服务设施用地,占地面积92629㎡,总建面212961㎡,起拍总价118886万元,折合楼面价仅5583元/㎡。
地价虽便宜,但该地块乃是元岗旧村改造用地,除了需承担旧改项目的相关成本支出外,还要建设轨道交通、配建公共服务设施等,因而总建设成本并不低。
此外,花都和从化亦有地块出让。花都有3宗,分别为花都区广花公路以东、雅瑶路以北 ca0303017地块,花都区平步大道以北、建设北路以西g08-sl02地块二和花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一。这三宗地块起拍楼面价都不高,依次为9000元/㎡、7000元/㎡、8100元/㎡,若成功出让,未来项目入市价格也会相对亲民。
从化的1宗,为从化区街口街府前路与城南路交汇处西侧下围地块,地块总占地面积17445.55㎡,总建面40544㎡,起拍总价为19534万元,折合楼面价为4818元/㎡。该地块属于从化新城片区范围,靠近文化公园,北面有新城广场,南面有市民广场,居住环境较为舒适。
从化区街口街府前路与城南路交汇处西侧下围地块区位图
而以上地块,除了花都区广花公路以东、雅瑶路以北 ca0303017 地块于10月10日出让外,其他地块都将在9月份进行出让。
因此可以预见,这个9月,广州土拍市场一定会再掀热潮!
附:广州市2023年拟供商品住宅用地地块信息(三)
来源:广州市房地产行业协会